Elementos clave de una venta Leaseback
Las rentas de venta son transacciones en las que un negocio que posee y ocupa una parte de bienes raíces lo vende a un inversionista y lo arrienda de inmediato, generalmente por un período de tiempo relativamente largo. En comparación con la extracción de dinero de un activo corporativo a través de una hipoteca, los acuerdos de venta y arrendamiento ofrecen efectivamente mayores tasas de apalancamiento. También pueden ofrecer más flexibilidad y, potencialmente, ofrecer ventajas contables únicas.
Arrendamiento neto triple
Las transacciones de venta-arrendamiento casi siempre implican un arrendamiento de triple red. Los arrendamientos de triple red protegen al propietario de cualquier responsabilidad por el edificio o sus operaciones. Hacer que el inquilino pague todas las facturas asociadas con la propiedad hace que sea más fácil para el propietario ser dueño de la propiedad, lo que hace que estén dispuestos a pagar más por el edificio. También permiten que el inquilino utilice a los vendedores de su elección para mantener el edificio que ocupan en el estilo que decidan.
Elegir el término correcto
La mayoría de los arrendamientos de ventas tienen un plazo inicial relativamente largo seguido de opciones para renovar. Debido a que los inversionistas generalmente buscan un flujo de efectivo estable, un plazo de arrendamiento de 10 años o más les da la estabilidad que anhelan. También garantiza al inquilino que puede quedarse en el futuro previsible. Las opciones para renovar también protegen al inquilino, porque le otorgan el derecho al inquilino si desean, o la oportunidad de irse.
Derivando una tasa máxima y precio
Los inversionistas usualmente compran propiedades de venta-arrendamiento en base a sus devoluciones. Para calcular el rendimiento de un arrendamiento de venta, denominado tasa de capitalización, se divide el ingreso anual por el precio. Por ejemplo, una propiedad que tiene un ingreso de alquiler anual de $ 175, 000 y cuesta $ 2, 000, 000 tiene una tasa de capitalización de 8.75 por ciento. Las compañías que buscan hacer contratos de arrendamiento de venta también pueden investigar una tasa de capitalización de mercado común y usarla para ponerle precio a su activo. Si quisieran pagar $ 250, 000 al año en alquiler, y determinaron que los inversionistas comprarían su edificio a un límite del 9.25 por ciento, podrían vender la propiedad por alrededor de $ 2, 700, 000, por ejemplo.
Tratamiento especial contable
Los arrendamientos de venta tienen ventajas fiscales para las empresas que los realizan. En lugar de adeudar un edificio y cancelar la parte del interés de los pagos, pueden cancelar el 100 por ciento de sus pagos de renta como un gasto comercial. Vender la propiedad también reduce la base de activos de la compañía, así como también reduce su carga de deuda al librarse de la hipoteca.